Uw woning verhuren: stappenplan voor particuliere verhuurders

Met dit stappenplan brengt u het verhuurproces in de juiste volgorde. De exacte regels kunnen per woning, contract en gemeente verschillen. Controleer daarom altijd wat op uw adres van toepassing is.

Stap 1. Bepaal uw doel en gewenste betrokkenheid

Begin met de vraag waarom en hoe lang u wilt verhuren. Wilt u structureel rendement, verhuist u tijdelijk naar het buitenland of heeft u een leegstaande woning in afwachting van verkoop? Uw situatie beïnvloedt welke verhuurroute mogelijk is, maar geeft niet automatisch recht op een tijdelijk huurcontract.

Bepaal ook hoeveel u zelf wilt doen. Denk aan marketing, bezichtigingen, screening, administratie, onderhoud, incasso en contact met de huurder. U kunt het hele proces zelf uitvoeren, de verhuur laten begeleiden of verhuur en beheer combineren.

Stap 2. Controleer toestemming en lokale regels

Voordat u kosten maakt of adverteert, controleert u of de woning verhuurd mag worden. Bekijk ten minste:

de voorwaarden van uw hypotheekverstrekker;
de opstal-, aansprakelijkheids- en eventuele verhuurverzekering;
de splitsingsakte, het huishoudelijk reglement en besluiten van de VvE;
gemeentelijke regels, waaronder opkoopbescherming en eventuele verhuurvergunning;
regels voor kamerverhuur, woningvorming, toeristische verhuur of tijdelijke verhuur, indien relevant;
eventuele voorwaarden uit een koopakte, erfpachtakte of nieuwbouwregeling.

In Den Haag en Rotterdam gelden adres- en gebiedsgebonden maatregelen. Een algemene checklist is daarom niet voldoende: voer een adrescontrole uit bij de betreffende gemeente.

Stap 3. Breng de woningkwaliteit en het onderhoud op orde

Een verhuurde woning moet veilig en bruikbaar zijn. Controleer installaties, ventilatie, rookmelders, sloten, vochtproblemen en noodzakelijk onderhoud. Leg vast welke gebreken voor de start worden hersteld.

Verzamel daarnaast praktische gegevens zoals woonoppervlakte, energielabel, WOZ-waarde, buitenruimte, voorzieningen en installaties. Deze informatie is nodig voor een betrouwbare presentatie en kan de WWS-puntentelling beïnvloeden.

Stap 4. Bereken de WWS-punten en maximale huurprijs

Bepaal vóór de publicatie hoeveel punten de woning heeft volgens het woningwaarderingsstelsel. De puntentelling bepaalt in welk huursegment de woning bij een nieuw contract valt en of een maximale kale huur geldt.

Sinds de Wet betaalbare huur is het middensegment gereguleerd. Voor nieuwe contracten vallen zelfstandige woningen tot en met 186 punten onder een maximale huurprijs. In 2026 ligt de bovengrens van het middensegment bij € 1.228,07 per maand; grensbedragen worden jaarlijks geïndexeerd. Verstrek de puntentelling bij een nieuw huurcontract aan de huurder.

Maak twee berekeningen

Bepaal eerst wat wettelijk is toegestaan. Onderzoek daarna wat binnen die grens commercieel realistisch is. Een vraagprijs uit de markt kan nooit een hogere wettelijke maximumhuur rechtvaardigen.

Stap 5. Stel kale huur en bijkomende kosten vast

Maak een duidelijke uitsplitsing tussen kale huur, servicekosten, nutsvoorzieningen en eventuele vergoeding voor meubels. Beschrijf welke diensten tegenover servicekosten staan en houd rekening met de jaarlijkse afrekening die voor voorschotbedragen nodig kan zijn.

Bereken ook uw eigen financiële plaatje: hypotheeklasten, VvE-bijdrage, onderhoud, verzekeringen, belastingen, leegstandsrisico, bemiddeling en beheer. Vraag voor de fiscale gevolgen advies dat past bij uw persoonlijke situatie; de behandeling kan afhangen van gebruik, financiering en eigendomsvorm.

Stap 6. Kies de juiste contractvorm

Voor nieuwe huurovereenkomsten is een contract voor onbepaalde tijd de hoofdregel. Tijdelijke contracten zijn alleen toegestaan in specifieke wettelijke gevallen. Andere routes, zoals verhuur op grond van de Leegstandwet of een overeenkomst met een diplomatenclausule, hebben eigen voorwaarden en zijn niet vrij uitwisselbaar.

Laat de contractkeuze daarom aansluiten op de feiten. Gebruik geen tijdelijk contract enkel omdat u de woning later misschien terug wilt, omdat de kandidaat internationaal is of omdat beide partijen dat praktisch vinden.

Stap 7. Maak een complete woningpresentatie

Een goede advertentie voorkomt ongeschikte reacties en latere discussies. Vermeld onder meer:

kale huur, servicekosten en totale maandlasten;
beschikbaarheid en beoogde ingangsdatum;
oppervlakte, indeling, energielabel en buitenruimte;
gemeubileerd, gestoffeerd of kaal;
objectieve inkomens- en documenteisen;
contractvorm en belangrijkste voorwaarden;
informatie over parkeren, bereikbaarheid en voorzieningen.

Zorg dat foto’s, plattegrond en omschrijving overeenkomen met de werkelijke staat van de woning.

Stap 8. Organiseer bezichtigingen en selectie

Werk vooraf met een schriftelijke selectieprocedure en objectieve criteria. Informeer kandidaten duidelijk over de volgorde, benodigde gegevens en manier waarop de keuze wordt gemaakt. De Wet goed verhuurderschap verlangt een transparante aanpak ter voorkoming van woondiscriminatie.

Beperk de gegevensverzameling tot wat nodig is. Controleer documenten zorgvuldig, maar deel ze niet breder dan noodzakelijk en bewaar ze niet onbeperkt.

Stap 9. Screen de gekozen kandidaat

Controleer de identiteit en de financiële draagkracht van de kandidaat. Afhankelijk van de situatie kunt u kijken naar arbeidsinkomen, ondernemersinkomen, werkgeversverklaring, recente loonstroken of andere aantoonbare inkomsten. Beoordeel het dossier als geheel en pas dezelfde criteria consequent toe.

Let bij internationale kandidaten ook op praktische onderwerpen, zoals de gewenste taal van de communicatie en wie het aanspreekpunt is. Een werkgever die betaalt of garant staat, vraagt om aanvullende schriftelijke afspraken.

Stap 10. Leg alle afspraken schriftelijk vast

Neem in het huurcontract minimaal de partijen, woning, ingangsdatum, kale huur, servicekosten, borg, betaalwijze, contractduur, opzegregels en relevante gebruiksafspraken op. Voeg waar nodig bijlagen toe, zoals de WWS-puntentelling, inventarislijst en algemene bepalingen.

De verhuurder moet de huurder schriftelijk informeren over diens rechten en plichten. Denk aan het gebruik van de woning, toegang door de verhuurder, onderhoud, borg, servicekosten en het gemeentelijke meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag.

Stap 11. Doe een zorgvuldige begininspectie

Maak vóór of bij de sleuteloverdracht een opnamestaat met foto’s. Noteer gebreken, meterstanden, aantallen sleutels en de staat van meubels en apparatuur. Laat verhuurder en huurder het rapport ondertekenen. Zonder duidelijke beginstaat is het lastiger om bij vertrek vast te stellen welke schade tijdens de huurperiode is ontstaan.

Voor nieuwe contracten is de waarborgsom in beginsel maximaal twee maanden kale huur. Leg ook uit wanneer en op welke wijze de borg na het einde van de huur wordt terugbetaald.

Stap 12. Richt beheer en administratie in

Na de sleuteloverdracht begint de beheerfase. Leg vast hoe huurbetalingen worden gevolgd, storingen worden gemeld, onderhoud wordt ingepland en servicekosten worden geadministreerd. Bewaar contracten, correspondentie, facturen en inspectierapporten in een compleet dossier.

Woont u niet in de buurt of wilt u niet dagelijks bereikbaar zijn? Dan kan professioneel beheer zorgen voor één aanspreekpunt voor huurder en eigenaar.

Checklist vóór publicatie van de woning

Toestemming van hypotheekverstrekker, verzekeraar en eventueel VvE gecontroleerd.
Adresgebonden gemeentelijke regels en vergunningen gecontroleerd.
WWS-puntentelling uitgevoerd en maximale huurprijs bepaald.
Onderhoud, veiligheid en energielabel op orde.
Kale huur en bijkomende kosten transparant uitgesplitst.
Contractroute juridisch passend bevonden.
Objectieve selectiecriteria en privacyproces vastgelegd.
Inspectierapport, inventarislijst en beheerproces voorbereid.

Veelgestelde vragen

Mag ik zelf bepalen hoeveel huur ik vraag?

Niet altijd. De WWS-puntentelling en het toepasselijke segment kunnen een maximale kale huur bepalen. Ook in de vrije sector gelden regels, onder meer voor jaarlijkse huurverhogingen. Gebruik actuele officiële informatie.

Heb ik altijd een verhuurvergunning nodig?

Nee, maar gemeentelijke regels verschillen per adres en verhuurvorm. Er kunnen wel vergunningen of verboden gelden, bijvoorbeeld door opkoopbescherming, gebiedsgerichte verhuurregels, kamerverhuur of tijdelijke verhuur.

Kan ik nog een tijdelijk huurcontract gebruiken?

Een contract voor onbepaalde tijd is sinds 1 juli 2024 de hoofdregel. Tijdelijke contracten zijn alleen mogelijk in wettelijk bepaalde uitzonderingssituaties of via een specifieke regeling met eigen voorwaarden.

Hoe hoog mag de borg zijn?

Bij nieuwe huurcontracten bedraagt de waarborgsom in beginsel maximaal twee maanden kale huur. De regels bepalen ook binnen welke termijn en onder welke voorwaarden de borg moet worden terugbetaald.

Wat doet een verhuurmakelaar?

Een verhuurmakelaar kan onder meer de verhuur voorbereiden, de woning positioneren, kandidaten begeleiden, dossiers controleren, bezichtigingen organiseren en de contractering en oplevering verzorgen. Spreek vooraf duidelijk af welke werkzaamheden binnen de opdracht vallen.

Uw woning zorgvuldig op de markt brengen

Een geslaagde verhuur begint met de juiste volgorde: eerst controleren en rekenen, daarna pas adverteren en selecteren. Verra kan de verhuurmogelijkheden van uw woning beoordelen en het proces begeleiden van presentatie tot sleuteloverdracht. Ook doorlopend vastgoedbeheer kan onderdeel zijn van de dienstverlening.

Laat de verhuurmogelijkheden van uw woning vrijblijvend beoordelen.